Wraz z początkiem roku weszły w życie kolejne przepisy dotyczące pełnej cyfryzacji procesu budowlanego. Od 1 stycznia 2023 r. obowiązuje już Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego i Elektroniczny Dziennik Budowy. Na pozostałe zmiany cały czas czekamy. Jakie dokładnie nowości zrewolucjonizują rynek budowlany w 2023?

Pozwolenie na budowę nie będzie wymagane niezależnie od metrażu domu

Najważniejszą z wprowadzanych zmian jest rozszerzenie katalogu obiektów i robót budowlanych, które będą zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Dotychczas, i co ważne - jeszcze aktualnie - złożenia takiego dokumentu nie wymagała budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, o powierzchni zabudowy do 70 m2. Obszar ich oddziaływania nie mógł przekraczać działki lub działek, na których zostały zaprojektowane, a budowa musiała być prowadzona tylko i wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. W tym przepisie planowana nowelizacja ma znieść w 2023 roku wymóg uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę także dla domów o powierzchni zabudowy przekraczającej 70m2, przy spełnieniu takich, jak wcześniej warunków. Oznacza to, że niezależnie od metrażu budowanego obiektu, inwestor nie będzie musiał ubiegać się już o pozwolenie na rozpoczęcie budowy.

Co jeszcze istotne, przy budowie domów powyżej 70m2 nadal obowiązkowe zostaje zatrudnienie kierownika i prowadzenie dziennika budowy. Wymóg ten nie będzie dotyczył już jednak inwestorów obiektów poniżej 70 m2 powierzchni zabudowy.

W takim wypadku oświadczenie o zakończeniu budowy składa sam inwestor, a nie kierownik budowy - precyzuje nam Szymon Bajorek, adwokat specjalizujący się w zakresie prawa budowlanego.

W takiej sytuacji nie trzeba też już czekać na decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu ani przeprowadzać kontroli. Pamiętać należy, że zmiany zależą od powierzchni zabudowy domu, a nie od jego powierzchni całkowitej. A więc - jeśli mamy dom dwukondygnacyjny, jego powierzchnia całkowita może wynosić ok. 140 m2.

Adwokat Edyta Chmura-Szczecińska zaznacza, że usunięcie wymogu uzyskania pozwolenia na budowę nie oznacza całkowitego odformalizowania procesu budowlanego. W przypadku każdej inwestycji, wciąż konieczne jest zgłoszenie przedsięwzięcia do urzędu i przedłożenie:

decyzji o warunkach zabudowy,
opinii geotechnicznej,
mapy do celów projektowych,
projektu zagospodarowania terenu,
projektu architektoniczno-budowlanego,
projektu technicznego.

Jakie korzyści - wobec masy papierologii, która zostaje - przyniesie więc planowana zmiana?

Pozwoli ona na szybsze załatwienie sprawy. W przypadku zgłoszenia jest to 30 dni, a w przypadku pozwolenia było to aż 65 dni - tłumaczy Karolina Głowacka, kierownik budowy.

Jak się okazuje, pozwolenie nadal będzie wymagane w przypadkach, gdy budowany obiekt docelowo będzie przeznaczony na sprzedaż lub oddanie w najem. O taką zgodę więc z pewnością wciąż będą musieli ubiegać się deweloperzy.

Niedopełnienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub rozpoczęcie budowy bez zgłoszenia stanowią samowolę budowlaną i podlegają karze - ostrzega adwokat Szymon Bajorek.

W 2023 r. proces zgłoszenia budowy usprawni dodatkowo wyłączona przez organ administracyjny możliwość zgłoszenia sprzeciwu. Co to oznacza w praktyce?

Dotychczas organy administracji architektoniczno-budowlanej ostemplowywały i zatwierdzały projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany.

Po nowelizacji, organ nie będzie ostemplowywał dokumentacji i zatwierdzał projektu, a jedynie sprawdzał, czy załączona dokumentacja jest kompletna. Ma to na celu uściślenie, że to na projektancie spoczywa odpowiedzialność za prawidłowość przyjętych rozwiązań projektowych, a nie na organie administracji publicznej - wyjaśnia nam adw. Szymon Bajorek.

Dzięki temu, inwestor takiego przedsięwzięcia może przystąpić do budowy jeszcze w tym samym dniu, w którym dokonał skutecznego zgłoszenia.

Od 2023 r. pozwolenie na użytkowanie konieczne tylko w dwóch sytuacjach

Już do tej pory w niektórych sytuacjach realizowaliśmy uproszczoną procedurę, czyli zgłoszenie o zakończeniu budowy. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wiąże się z większymi formalnościami, dlatego od tego roku będzie wymagane tylko w dwóch przypadkach:

gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych,
lub gdy sam inwestor dobrowolnie o decyzkę wystąpi, pomimo iż nie musi.

Oznacza to, że załatwiając sprawy urzędowe, znów zaoszczędzimy czas. Na gruncie nowelizacji planowana jest także likwidacja obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy na rzecz oddania do użytkowania takiego budynku przez kierownika budowy. Jak tłumaczy adw. Edyta Chmura-Szczecińska, według nowego projektu - do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie można przystąpić z chwilą złożenia przez kierownika budowy oświadczenia o jej zakończeniu.

W terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego inwestor będzie zobowiązany jedynie zawiadomić o rozpoczęciu obiektu budowlanego organy nadzoru budowlanego, zaś do tego zawiadomienia konieczne jest oświadczenie kierownika budowy - dodaje adw. Szymon Bajorek i przestrzega, że niedochowanie takiego obowiązku będzie skutkowało odpowiedzialnością karną.

W prawie budowlanym od lat zmiana zmianę pogania. Jakie luki w nowych przepisach już teraz dostrzegają eksperci?

Adwokat Edyta Chmura-Szczecińska jest zdania, że kolejne zmiany prawa budowlanego znów wywołają spore zamieszanie.

By ukazać skalę problemu, warto wskazać, że art. 29 dotyczący budowy domów na zgłoszenie lub z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę, od 2000 r. był nowelizowany 26 razy. Wprowadzano odesłania i wyjątki, w konsekwencji czego jego stosowanie było dla inwestorów wyjątkowo problematyczne - mówi prawniczka.

Dziś najbardziej wątpliwy wydaje się ekspertom warunek realizacji inwestycji "na własne potrzeby inwestora". Według adw. Edyty Chmury-Szczecińskiej, sformułowanie to nie jest jasne i już wcześniej budziło wiele wątpliwości.

Dla ustawodawcy zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych najpewniej będzie rozumiane tak, jak do tej pory - czyli jako zapewnienie sobie dachu nad głową, dążenie, aby w nowym lokalu zamieszkać. Problematyczne jest natomiast, jak długo u inwestora ma istnieć taki zamiar, czy inwestor może zmienić zdanie i sprzedać lokal. Co w sytuacji, gdy inwestor, z uwagi na problemy ze spłatą kredytu, będzie zmuszony do sprzedaży nieruchomości? - tłumaczy adwokat.

Także kierownik budowy, Karolina Głowacka, przewiduje, że przepis ten spowoduje wiele nadużyć.

Przepisy te miały być uproszczeniem dla przeciętnego Kowalskiego, ale obawiam się że skoro nie ma szczegółowych przepisów dotyczących weryfikacji "własnych" potrzeb mieszkaniowych, to może to być różnie interpretowane - mówi i wskazuje, że problem może wystąpić też na gruncie braku obowiązku zatrudnienia kierownika i prowadzenia dziennika budowy. - W mojej ocenie, jeżeli budowa będzie finansowana z kredytu, to banki będą wymuszały na inwestorze prowadzenie dziennika budowy i zatrudnienie kierownika dla zabezpieczenia swoich interesów - zauważa nasza rozmówczyni.

Jak twierdzi adw. Edyta Chmura-Szczecińska, długotrwały spór - z finałem w sądzie - może wygenerować też rozwiązanie dotyczące likwidacji obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy, które stawia organy jedynie w roli arbitra i przerzuca odpowiedzialność za inwestycje na kierownika budowy, inwestora i ewentualnie projektanta.

Budowa Domu (1)

Budujesz dom? Musisz wiedzieć o tych zmianach