Zalanie mieszkania to jeden z problemów, z którymi mogą zetknąć się mieszkańcy bloków i kamienic. Wystarczy awaria wężyka doprowadzającego wodę do pralki, nieszczelna instalacja albo uszkodzenie rury przebiegającej przez budynek.
Takie sytuacje zdarzają się zarówno w starszych kamienicach na poznańskich Jeżycach czy Łazarzu, jak i w blokach w Gnieźnie, Wrześni, Środzie Wielkopolskiej oraz innych miejscowościach regionu.
Wbrew powszechnemu przekonaniu sam fakt, że woda przedostała się z mieszkania znajdującego się piętro wyżej, nie oznacza jeszcze, że jego właściciel musi zapłacić za wszystkie szkody.
1. Sąsiad zalał mieszkanie. Czy zawsze musi zapłacić?
Wyobraźmy sobie prostą sytuację. Wracamy z pracy, a na suficie w łazience widzimy dużą mokrą plamę. Po chwili okazuje się, że woda pochodzi z mieszkania znajdującego się piętro wyżej.
Właściciel zalanego lokalu może uznać, że sprawa jest oczywista. Skoro woda przyszła od sąsiada, to sąsiad powinien pokryć koszty remontu.
Jednak odpowiedzialność za zalanie mieszkania nie powstaje automatycznie.
W przypadku typowych szkód polegających na przelaniu się wody między lokalami znaczenie ma przede wszystkim art. 415 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim osoba, która ze swojej winy wyrządziła drugiemu szkodę, jest zobowiązana do jej naprawienia.
Co to oznacza w praktyce?
Jeżeli sąsiad pozostawił odkręcony kran, nieprawidłowo podłączył pralkę albo zignorował wyraźne oznaki nieszczelności, może ponosić odpowiedzialność za powstałe straty.
Sytuacja będzie jednak bardziej skomplikowana, jeśli do awarii doszło nagle, bez zaniedbania z jego strony.
Kluczowe jest więc nie tylko ustalenie, skąd wypłynęła woda, ale również dlaczego doszło do zalania.
2. Pęknięta rura w ścianie. Kto odpowiada: sąsiad czy spółdzielnia?
To jedna z bardziej problematycznych sytuacji.
Woda przedostaje się do mieszkania, ale źródłem awarii nie jest pralka ani kran sąsiada. Okazuje się, że pękła rura znajdująca się w ścianie lub pionie instalacyjnym.
W takim przypadku trzeba ustalić, czy uszkodzony element należy do instalacji wspólnej budynku, czy do instalacji obsługującej konkretny lokal.
Jeżeli awaria dotyczy części wspólnej, odpowiedzialność może spoczywać na wspólnocie mieszkaniowej, spółdzielni lub innym podmiocie odpowiedzialnym za jej utrzymanie. Nie jest to jednak automatyczne – znaczenie mają okoliczności awarii, obowiązki związane z konserwacją oraz podstawa prawna odpowiedzialności.
W budynkach wielorodzinnych szczególnie ważne jest ustalenie granicy pomiędzy instalacją wspólną a instalacją należącą do poszczególnych lokali.
Nie zawsze da się ją określić wyłącznie na podstawie tego, po której stronie ściany znajduje się rura.
Dlatego po zalaniu warto poprosić administrację o pisemny protokół ustalenia przyczyny awarii.
Dokument może mieć duże znaczenie podczas dochodzenia odszkodowania.
3. Zalanie wynajmowanego mieszkania. Czy odpowiada właściciel, czy najemca?
Wynajem mieszkań jest powszechny szczególnie w większych miastach, takich jak Poznań. Gdy dochodzi do zalania, pojawia się dodatkowe pytanie: kto powinien pokryć straty?
Załóżmy, że najemca pozostawił odkręcony kran, a woda zalała lokal znajdujący się niżej.
Jeżeli szkoda powstała wskutek jego zawinionego zachowania, to najemca może odpowiadać za jej naprawienie, mimo że nie jest właścicielem mieszkania.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy przyczyną zalania była awaria instalacji, za której stan odpowiadał wynajmujący.
Wówczas konieczne będzie ustalenie, jakie obowiązki spoczywały na właścicielu, jakie na najemcy oraz czy doszło do zaniedbania.
Znaczenie mają przepisy dotyczące najmu, w tym ustawa o ochronie praw lokatorów, a także okoliczności konkretnej awarii.
Sam fakt posiadania mieszkania nie oznacza odpowiedzialności właściciela za każde działanie najemcy. Z drugiej strony właściciel nie zawsze może uwolnić się od odpowiedzialności, wskazując, że lokal był wynajmowany.
4. Sąsiad nie ma ubezpieczenia OC. Czy można odzyskać pieniądze?
Brak ubezpieczenia nie oznacza, że osoba odpowiedzialna za zalanie nie musi naprawić szkody.
Jeżeli zostanie ustalone, że sąsiad ponosi odpowiedzialność cywilną, poszkodowany może dochodzić od niego odszkodowania bezpośrednio.
Polisa OC w życiu prywatnym może ułatwić rozliczenie szkody, ponieważ w granicach ochrony odpowiedzialność finansową przejmuje ubezpieczyciel.
Jeżeli jednak sprawca nie ma takiej polisy, a ponosi odpowiedzialność, roszczenie można skierować bezpośrednio do niego.
Warto również sprawdzić własne ubezpieczenie mieszkania.
Jeżeli polisa obejmuje zalanie, ubezpieczyciel może wypłacić odszkodowanie zgodnie z warunkami umowy, a następnie dochodzić zwrotu wypłaconych pieniędzy od osoby odpowiedzialnej za szkodę.
Nie trzeba więc zawsze czekać, aż sąsiad przyzna się do winy albo sam zaproponuje zapłatę.
5. Co zrobić bezpośrednio po zalaniu mieszkania?
Pierwsze minuty mają znaczenie nie tylko dla ograniczenia strat, ale również dla późniejszego postępowania odszkodowawczego.
Najważniejsze jest bezpieczeństwo. Jeśli woda znajduje się w pobliżu instalacji elektrycznej, nie należy dotykać mokrych urządzeń, gniazdek ani przewodów. W razie zagrożenia trzeba odłączyć zasilanie, jeśli można to zrobić bezpiecznie, i wezwać odpowiednią pomoc.
Następnie warto:
- Ustalić źródło wycieku – skontaktować się z sąsiadem lub administracją budynku.
- Zatrzymać dopływ wody, jeśli jest to możliwe i bezpieczne.
- Wykonać zdjęcia i nagrania – udokumentować mokre ściany, sufit, podłogi, meble i inne uszkodzenia.
- Zgłosić awarię administracji – poprosić o sporządzenie protokołu.
- Powiadomić ubezpieczyciela – zgodnie z terminami i zasadami określonymi w polisie.
- Zabezpieczyć mieszkanie przed dalszymi szkodami – na przykład usunąć wodę i rozpocząć bezpieczne osuszanie.
- Zachować rachunki i faktury – za osuszanie, naprawy, materiały i inne uzasadnione wydatki.
Nie warto wyrzucać wszystkich zniszczonych przedmiotów przed ich udokumentowaniem. Jeżeli trzeba usunąć coś natychmiast ze względów sanitarnych lub bezpieczeństwa, należy wcześniej wykonać szczegółowe zdjęcia.
6. Ubezpieczyciel proponuje za mało pieniędzy. Co można zrobić?
Po zgłoszeniu szkody przychodzi decyzja ubezpieczyciela. Okazuje się jednak, że zaproponowana kwota nie wystarczy nawet na zakup materiałów potrzebnych do remontu.
Taka sytuacja nie oznacza, że sprawa jest zakończona.
Od decyzji ubezpieczyciela można złożyć reklamację, przedstawiając argumenty i dokumenty potwierdzające rzeczywisty rozmiar strat.
Pomocne mogą być kosztorysy remontowe, faktury, fotografie, opinie fachowców i dokumentacja osuszania.
Warto dokładnie sprawdzić, czy wycena uwzględnia wszystkie uszkodzenia. Zalanie może bowiem wymagać nie tylko pomalowania sufitu, ale również usunięcia zawilgoconych warstw wykończeniowych, osuszenia przegród czy wymiany uszkodzonej podłogi.
Jeśli reklamacja nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, można zwrócić się o pomoc do Rzecznika Finansowego. W określonych przypadkach możliwe jest również dochodzenie roszczeń przed sądem.
Wysokość odszkodowania zależy od rzeczywiście poniesionej szkody, podstawy odpowiedzialności i – w przypadku polisy – zakresu ochrony ubezpieczeniowej.
7. Sąsiad nie przyznaje się do winy. Czy sprawa musi trafić do sądu?
Nie zawsze. W pierwszej kolejności warto spróbować ustalić przyczynę zalania i zebrać dokumenty potwierdzające poniesione straty.
Pomocne mogą być protokół administracji budynku, zdjęcia, dokumentacja hydraulika, korespondencja z sąsiadem oraz kosztorys naprawy.
Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, poszkodowany może skierować do osoby, którą uważa za odpowiedzialną, pisemne wezwanie do zapłaty. Powinno ono wskazywać wysokość żądanej kwoty, uzasadnienie roszczenia i termin zapłaty.
Możliwe jest także skorzystanie z mediacji. Dopiero gdy takie działania nie przyniosą rezultatu, pozostaje droga sądowa.
Trzeba jednak pamiętać, że w typowej sprawie o zalanie mieszkania poszkodowany musi wykazać podstawy odpowiedzialności drugiej osoby, w tym okoliczności świadczące o jej winie, powstanie szkody i związek przyczynowy.
Potwierdza to uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 lutego 2013 roku (sygn. III CZP 63/12). Sąd stwierdził, że art. 433 Kodeksu cywilnego nie ma zastosowania do zalania lokalu położonego niżej wodą z mieszkania na wyższej kondygnacji.
8. Ile czasu ma ubezpieczyciel na wypłatę odszkodowania?
Co do zasady ubezpieczyciel powinien wypłacić odszkodowanie w ciągu 30 dni od zgłoszenia szkody.
Jeżeli w tym terminie nie można wyjaśnić wszystkich okoliczności niezbędnych do ustalenia odpowiedzialności lub wysokości świadczenia, zastosowanie mają szczególne zasady przewidziane w przepisach. Bezsporna część odszkodowania powinna jednak zostać wypłacona w podstawowym terminie.
W przypadku reklamacji ubezpieczyciel ma zasadniczo 30 dni na odpowiedź, a w szczególnie skomplikowanych sprawach termin ten może zostać wydłużony do 60 dni.
Warto więc zachowywać potwierdzenia zgłoszeń i korespondencję.
Zalane mieszkanie w bloku lub kamienicy. Najważniejsze jest ustalenie przyczyny
Mokra plama na suficie może wydawać się drobnym problemem, ale czasem oznacza konieczność kosztownego remontu. Osuszanie ścian, wymiana podłóg czy naprawa instalacji mogą pochłonąć znaczne kwoty.
Dlatego po zalaniu nie warto ograniczać się do ustnej rozmowy z sąsiadem.
Dokumentacja szkody, protokół administracji i ustalenie źródła wycieku mogą przesądzić o tym, od kogo uda się uzyskać odszkodowanie.
Warto też pamiętać, że odpowiedzialność za zalanie może ponosić nie tylko sąsiad, lecz również podmiot odpowiedzialny za instalację, wykonawca wadliwych prac lub inna osoba, której zaniedbanie doprowadziło do szkody.
Komentarze (0)